1. 농지란 무엇인가?

① 농지
'전, 답 또는 과수원 기타 그 법적지목여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되는 토지 및 그 토지의 개량시설 (유지, 양.배수시설, 수로, 농로, 제방 기타농지의 보전이나 이용에 필요한 시설 로서 농림부령이 정하는 시설)의 부지와 고정식 온실, 버섯재배사 등 농업생산에 필요한 시설 중 대통령령에 정하는 시설의 부지'를 농지라 한다.

② 경자유전의 원칙
농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다.
즉, 원칙적으로 농업인 ,농업법인(영농법인, 농업회사법인)만이 농지를 소유할 수 있고, 예외로 국가, 지방자치단체가 소유하는 경우 등이 있다.(상속, 8년이상 농업경영하던 자가 이농하면서 계속 보유하는 경우, 담
보농지취득(금융기관), 학교, 공공단체의 소유 등)
* 농업인의 범위 : 1,000제곱미터 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생 식물을 경작 또는 재배하거나 1년중 90일 이상 농업에 종사하는 자

③ 국토계획법상 구분
㉠ 농림지역 : 도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역
또는 산지관리법에 의한 보전산지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보
전을 위하여 필요한 지역
㉡ 관리지역
ㅇ 보전관리지역 : 자연환경보호, 생태계보전을 위해 보전이 필요한 지역
ㅇ 생산관리지역 : 농업·임업·어업생산 등을 위하여 관리가 필요한 지역
ㅇ 계획관리지역 : 도시지역으로 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을
고 려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관
리가 필요한 지역

④ 농지법에 의한 구분
㉠ 농업진흥지역
o 농업진흥구역 : 농업의 진흥을 도모하여야 할 지역으로서, 농림부장관
이 정하는 규모로 농지가 집단화되어 농업목적으로 이용하는 것이 필
요한 지역으로, 농업진흥구역안에서는 농업생산 또는 농지개량과 직접
관련되지 아니한 토지이용행위를 할 수 없다.
o 농업보호구역 : 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을
보호하기 위하여 필요한 지역으로, 오염시설, 일정 규모이상의 공장, 공
동주 택, 근린생활시설 등의 설치가 제한된다(예: 부지 2,000제곱미터이
상의 공동주택, 부지 1,000제곱미터 이상의 공장, 폐수배출시설, 폐기물
처리시설 등)
㉡ 농업진흥지역 외 농지
농지법에서 예외적으로 정하는 사항을 제외하고 농지를 전용하여 국토
계획법에서 정한 바에 따라 토지를 2,3차 목적으로 개발가능

2. 농지와 경매

농지의 경우 농민 등 실수요자가 주로 응찰하나, 농지의 전용으로 공장, 식당, 여관, 축사, 전원주택, 농장 등으로 활용하려는 사람들도 많이 몰리고 있다.

최근 난개발 등의 여파로 농지전용이 많이 까다로워지긴 했지만, 농지는 싼가격과 활용의 용이성 때문에 여전히 인기가 있다.

최근 혁신도시개발, 택지지구개발, 대규모 공단개발, 도로망 확충, 주5일근무제 확산, 농지소유규제의 완화 등에 힘입어 농지의 가격이 상당히 올랐다.

3. 좋은 농지 고르기

① 개발이 되고 있거나 개발가능성이 높은 지역, 택지. 공단개발 인접지역, 도로개설 및 확장 주변지역의 농지가 가치가 높다.

② 대지보다 관리지역 농지가, 관리지역 농지 중에서도 계획관리지역 농지가 개발가치가 높다

③ 직장, 행정, 의료, 교육, 문화, 기타 생활편익시설이 가깝고, 공해, 위험, 혐오시설(축사, 공장, 고층건물, 폐기물시설 등)이 없는 곳을 선택하여야 한다.

④ 농지의 선택시 풍수도 고려하여야 한다.

4. 농지경매시 주의할 점

① 농지취득자격증명이 필요하다.
경매에 의하여 농지를 취득하는 경우에도 농지취득자격증명이 필요하다. (농지법 제8조)
즉, 경매기일에 농지를 매수한 자는 예외사유가 없는 한 당일 오후 경매법원에서 최고가매수신고증명원(경매사실증명서)을 발급받아 농지의 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍. 면장으로부터 농지취득자격증명을 받은 뒤 매각허가기일 전에 경매법원에 제출해야 하고 그렇지 못하면 입찰보증금이 몰수될 수 있다.
다만 다음의 경우에는 농지취득자격증명없이 농지를 취득할 수 있다.
ㅇ 국토계획법상 주거, 상업, 공업지역으로 지정된 농지, 녹지지역 중 도시계획시설예정지로 결정된 농지
ㅇ 전용허가 받거나(다른 법에 의하여 농지전용허가가 의제되는 인가.허가.승인 등 포함), 전용신고한 경우
ㅇ 상속, 토지수용, 공유농지분할, 시효완성, 환매권 실행, 농지개간.간척
ㅇ 국가, 지방자치단체, 농어총진흥공사,농업기반공사, 영농조합법인, 농업법인의 합병, 농업이용증진 사업계획
ㅇ 담보농지
ㅇ 한계농지(농업진흥지역밖의 농지가운데 영농조건이 불리해 생산성이 낮은 불량농지로서, 농어촌진흥공사의 한계농지개발사업에 따라 개발된 한계농지는 도시인도 농지는 453평까지, 대지는 400평까지 소유할 수 있게 됨)
ㅇ 사실상 대지화된 농지(판례)

② 개발의 용이성 확인
국토계획법상 지역.지구.구역안에서의 각종 행위제한,사항도 유념해야한다.
특히 보전관리지역, 보전녹지, 자연환경보전지역, 개발제한지역, 토지거래허가지역, 토지투기지역, 상수원보호구역, 군사시설보호구역, 자연공권, 문화재보호구역 등은 개발행위에 제한이 크므로 입찰전 개발가능여부를 해당관청에 확인하고 응찰해야 한다. 다만 토지거래허가구역의 농지는 경매로 취득하면 허가없이도 취득할 수 있다.

③ 시세의 정확한 파악이 필요
농지의 경우 거래가 적어 시세가 제대로 형성되어 있지 못하고, 시세를 토대로한 정확한 감정이 곤란하여 감정가격이 시세를 정확히 반영하지 못하는 경우가 많다.(감정평가사들도 결국은 부근의 부동산사무소등에 탐문하여 평가하므로)
특히 도시지역에 인접한 농지의 경우 최초감정가를 넘기거나 2배이상에 낙찰되는 사례도 적지 않은데 그 이유는 감정이 시세를 제대로 반영하지 못했기 때문이다.
그러므로 감정평가서상 평가내용을 신뢰하지 말고, 현장확인 및 탐문을 통하여 시세를 정확히 파악하는 것이 낙찰받을 수 있는 입찰가격을 결정하는 핵심요소이다.
현장탐문시에도 부동산사무소나 인근주민 등 가능한 많은 사람에게 물어보아 최대한 객관성을 확보해야하지, 한두사람의 얘기를 듣고 성급히 결정했다가 낭패를 볼 수도 있다.(인접토지 소유자라면 최대한으로 올랐던 때의 가격을 얘기해줄 가능성이 크므로)
또한 감정이 경매기일보다 적어도 몇 달전에 이뤄지므로 그동안의 시세변화도 고려해야 한다.
감정평가기관별로도 차이가 있는데, 한국감정원의 감정결과는 다른 곳보다 신뢰성이 떨어진다는 지적이 많으므로 주의해야 한다.
감정결과가 지나치게 시세와 괴리를 보이는 경우, 감정평가한 감정평가사를 방문하거나 전화로 질의를 해보는 것도 필요하다.

④ 경계확인
농지의 경우 현지에 나가더라도 해당물건을 찾기란 쉽지 않다.
농지의 현황이 지적도 등 공부와 다른 경우가 많아 미리 지적도, 토지대장 등을 확인한 후 주변의 하천, 임야, 규모가 큰 농지, 대지, 농가주택 등을 기준으로 경계를 확인해야 한다.
논두렁, 밭두렁, 구거 등으로 표시되는 경계가 세월이 지나면서 변형되거나 불분명해지는 경우가 많아 시효취득 등 소유권분쟁이 생길 가능성이 크므로 필요한 경우 미리 측량을 해 보는 것도 한 방법이다.

⑤ 진입로 확보
농지의 경우 진입로가 없는 맹지가 많은데, 그만큼 헐값에 낙찰받았다고 좋아하다가 나중에 진입로를 개설하려면 해당부지의 소유자가 값을 턱없이 높게부르는 바람에 배보다 배꼽이 더 커지는 경우가 적지 않다.
그러므로 낙찰받기전에 미리 협상을 하여 적정한 가격으로 매수하기로 하는 가계약이라도 하는 것이 바람직하다.
그리고 맹지라도 인접지를 경유하여 출입이 가능하거나 관습상의 농로가 개설된 경우도 있으므로 현장을 확인하여 농기계나, 차량이 출입할만한 폭(최소 2미터이상)이 되는 지도 확인해야 한다.
한편, 지적도상 도로가 나 있더라도 실제 도로가 없거나, 있다해도 사유지인 경우도 있어 주의해야 한다.(사유지인 경우, 지역권, 임대차 등 사용권원을 확보해야 한다)

⑥ 법정지상권 존부
과수원 또는 수목이 식재된 전답의 경우 지상수목을 토지의 정착물로 보아 토지와 함께 평가하여 일괄경매하는 것이 일반적이나, 등기된 수목이나 명인방법이 갖추어진 수목의 경우 토지와 별도로 취급되어 문제가 생길 여지가 많다.

그리고 등기나 명인방법이 갖추어지지 않은 수목도 수종.수령불명으로 감정평가가 곤란하여 평가에서 제외되고 공고상에도 ‘수목제외’라고 되었다면 토지매각의 효과는 수목에 미치지 아니한다.
그리고 농지상에 설치된 비닐하우스 등 농사용 공작물은 최선순위 지상권이 설정된 경우 낙찰자가 인수해야 하고 , 견고한 원두막 등은 법정지상권의 대상이 될 수 있다.
전주나 송전탑이 농지상에 설치된 경우 장기간의 지상권이 설정된 경우가 많으므로 확인해야 하고, 이런 농지는 가급적 응찰하지 않는 것이 좋다.

⑦ 분묘기지권 존부
또한 과수원이나 밭에 분묘가 설치된 경우 분묘기지권이 성립할 수도 있다.
이 경우 묘지가 소재하는 읍, 면, 동사무소에 가서 묘적부와 매장. 화장. 개장신고(허가)관리대장을 열람하여 연고 있는 분묘는 연고자와 미리 이장을 협의한 후 응찰해야 하고, 연고자를 알 수 없는 분묘라면 당해 분묘를 관리하는 시장, 군수, 구청장의 허가를 얻어 일정기간 공고한 후 개장할 수 있다(장사등에관한법률).

<연고를 알 수 없는 분묘의 개장방법>
o 공고 : 중앙일간신문을 포함한 2개 이상의 일간신문에 일정내용을 2회
이상 공고하되, 두 번째 공고는 첫 번째 공고일로부터 1월이 지난
다음에 하여야 한다.
o 공고할 사항 : 묘지 또는 분묘의 위치 및 장소, 개장사유, 개장후 안치장
소 및 기간, 공설 또는 사설묘지 설치자의 성명,주소, 연락방법, 그
밖의 개장에 필요한 사항
o 허가 : 토지소유자 등은 법정 서식을 작성하고, 분묘의 사진, 연고자를
알지 못하는 사유, 묘지 또는 토지가 개장허가신청인의 소유임을 증명하
는 서류 및 부동산등기법 등 관계법령에 의하여 해당토지등의 사용에 관
하여 당해 분묘연고자의 권리가 없음을 증명하는 서류를 첨부하여 시
장, 군수, 구청장에게 허가를 신청하여야 한다.
시장 등은 요건이 적법하면 일정 서식의 개장허가증을 교부한다.

<분묘의 설치기간>
o 공설묘지, 사설묘지에 설치된 분묘의 설치기간은 15년이고, 15년씩 3회
에해 연장신청이 가능하다.
o 연고자는 연장이 안되는 경우 설치기간 종료일로부터 1년내 분묘시설
물을 철거하고 매장된 유골을 화장 또는 납골하여야 한다. [편집부]