2009년 MB정권 출범 초기 부동산 전문가들은 주목할 토지시장의 향방을 가름할 핫 이슈로 '국토이용의 효율화 방안'에 주목할 것을 투자자들에게 주문했었다.

신 정권이 수립된 2008. 10. 30 국토해양부가 보도자료를 통해 발표한 「국가경쟁력 강화를 위한 국토이용의 효율화 방안」 은 참여정부 당시 행복도시, 혁신도시, 기업도시 등 수도권 인구의 지방분산에 사활을 걸었던 '선지방 후 수도권' 정책을 유지시키며 글로벌 시대에 뒤쳐진 우리나라의 후진적 국토관리에 한 획을 긋는 그야말로 퍼펙트한 이슈가 아닐 수 없었다.

국토이용의 효율화방안의 내용을 살펴보면 다음과 같다.


<’07년말 국토이용 현황>(단위 : ㎢, %)

 
*향후, 토지수요 전망을 보면(제4차 국토종합계획), 2020년까지 전국토 면적의 3%에 해당하는 약 3,000㎢의 도시용지가 추가로 필요

개발가능토지의 공급능력 확충(향후 5년간 2,232㎢이상)
※ 제주도 면적(1,847㎢)의 1.2배
ㅇ 농업진흥지역 조정 : 650㎢
ㅇ 보전산지를 준보전산지로 조정 : 1,000㎢
ㅇ 개발제한구역 조정지역 : 128㎢ (2020년까지 최대 308㎢)
ㅇ 군사시설보호구역 해제 및 완화 : 454㎢
※ 국토종합계획상 향후 12년간 토지개발 소요량 3,000㎢ 추정
늘어나는 수요에 대응하여 토지공급을 원활하게하기 위해서는 국토의 적절한 보전과 함께, 경제적・효율적인 활용을 촉진할 필요성

농업적 가치가 낮은 농지의 산업적 활용 촉진
ㅇ 농업용수 보호 목적으로 지정된 농업보호구역 중 수질오염 우려가 미미한 지역은 농업진흥지역에서 해제

ㅇ 농지 2.1만㎢(21.1%) 중 실제 영농에 활용되는 면적은 1.8만㎢(18%)로서, 나머지 0.3만㎢(2.8%)는 농지 기능을 사실상 상실

ㅇ 대도시 확산방지를 위해 지정된 개발제한구역 중 일부분은 보전가치가 낮아 사실상 개발제한구역으로서의 기능 상실(약 65천ha(약 19,662만 평) 추정)

ㅇ 공공용지 공급을 위해 한국토지공사에게 농지 사전비축 허용
- 자연녹지지역・계획관리지역 농지에 한해 보유기간 동안 농지은행 위탁관리를 조건으로 소유 허용(09.6)

개발가능한 산지의 공급확대
ㅇ 보전산지 일부를 개발이 용이한 준보전산지로 전환(’08.12)
- 개발가능한 산지(10만ha)를 준보전산지로 조정(145만ha→155만ha)
대략 이와 같이 요약할 수 있다.
즉, 현재의 국토계획인 '제4차 국토종합계획'의 실현을 위해서 불필요하게 묶여 있는 절대농지와 보전산지, 그리고 그린벨트와 군사보호구역을 풀어서 도시용지로 활용하겠다는 방침으로 해당 면적 전 국토의 3%이니 약 9억 평이 되는 것이고 이는 제주도 면적(약 5억 6천만 평)의1.6배가 넘는 방대한 면적이다.

게다가 MB정권 임기내 75%에 해당하는 2,232㎢(6억 7천 5백만 평)를 해제하여 공급하겠다는 것이었다.

개별 토지가 갖는 특성을 최대한 살려 각각의 적성을 평가하여 농림, 관리, 심지어 개발제한구역이라도 개발적성을 갖고 있다면 용도를 풀어 개발용지로 공급하겠다는 내용이니 이보다 더 큰 호재가 없었다.따라서 이 방안은 곧바로 투자의 나침반이 되었다.

이러한 정책으로 과거에 기피대상이었던 용도지역이나 구역들이 투자 선호대상이 되었으며 전국적으로 개발 여지가 있는 절대농지와 보전산지, 그린벨트, 군사지역 등이 수면위로 떠 올랐다.


2011년 통계로 아래와 같이 위 용도의 토지가 대거 해제 환원되었으며 현황은 다음과 같다.

'전국의 농지 약 66천ha 농업진흥지역(보호구역)에서 해제' - 농림수산식품부 2008.12.16 보도자료
농림수산식품부는 오는 18일 전국의 농업진흥지역 농지 88만ha 중 농업용수원 확보 및 수질보호와 관련이 적은 농업보호구역 농지 66천ha가 일제 해제된다고 밝혔다.

< 시•도별 농업진흥지역 농지 해제 면적 >
전국 : 65,743ha (약 198,87만 평)
부산 11, 대구 146, 인천 336, 울산 597, 경기 12,051, 강원 2,207, 충북 5,661, 충남 12,052, 전북 4,306, 전남 10,808,
경북 13,926, 경남 3,743

개발제한구역 조정 현황 및 해제
개발제한구역 현황
□ 연혁 및 해제현황
ㅇ (지 정) ‘71~’77년 까지 총 8차례에 걸쳐 전국 14개 중소․대도시권에 지정 : 5,397㎢
(국토의 5.4%) - 16억 3천 2백만 평.
ㅇ (해 제) ‘00~’11.3월 까지 구역존치 실효성이 낮은 7개 중소도시권 전면해제, 대도시권
부분해제(국책사업, 집단취락, 지역현안 등) : 1,502㎢ (4억 5천 4백만 평)
① 중소도시 전면해제 : 1,103㎢
② 7대 대도시권 광역도시계획에 반영된 해제가능총면적 532㎢ 이중 현재까지 267㎢를 해제(잔여면적은 265㎢)
③ 광역도시계획과 별도로 고리원전 등 우선 해제된 면적은 132㎢
ㅇ(존 치) ‘11.3월말 현재 3,895㎢ 존치(지정당시 면적의 72%)

<7대 대도시권 개발제한구역 현황(‘11. 3월말 현재)>
구분
계(㎢) 수도권 부산권 대구권 대전권 광주권 울산권 창원권
당초지정 4,294.0 1,566.8 597.1 536.5 441.1 554.7 283.6 314.2
기 해제 398.6 142.6 162.2 18.7 12.2 35.8 12.5 14.6
현재관리 3,895.4 1,424.2 434.9 517.8 428.9 518.9 271.1 299.6

ㅇ (‘08 제도개선) 서민주거확대와 지역경제활성화를 위해 기존 해제가능총량(342㎢)의 30% 이내에서 추가해제 일부 해제한다는 농업진흥지역과 보전산지, 그린벨트와 군사시설보호구역 중 농업진흥지역과 그린벨트 2개의 용도지역의 해제현황은 위와 같다.

투자자에게 토지는 4개의 용도지역 중 아래에 있어야 도약의 기회가 있다.
즉, 자연환경보전지역 → 농림지역 → 관리지역(보전관리→생산관리→계획관리)→도시지역(녹지지역→공업지역→주거지역→상업지역) 등 21개 용도지역은 위로 올라갈수록 등급이상향되어 다양한 용도의 개발과 높은 건폐율과 용적률을 적용 받아 그 효용가치가 평가되기 때문이다.

어쨋든 현 정부는 발표한대로의 해제와 용도지역의 환원으로 인해 수 많은 투기수요와 개발수요를 촉발 시켰다.

그리하여 아래와 같은 지가상승효과를 가져오게 되었으니 예상했던 대로 국지적 지가상승은 더욱 뚜렷한 양상을 보이고 있는 것이다.

 

보도자료에서 보는 바와 같이 지가상승의 배경은 명백하다.

지난해 1위를 차지한 하남시는 그린벨트가 전체면적의 97%로 그린벨트 면적도 전국 1위 였다.

가용지가 전무해 해제하지 않으면 쓸 땅이 없으니 농업진흥지역과 개발제한구역(GB) 해제 할 수 밖에 없었고 그 영향으로 가치가 낮았던 만큼 높은 상승률을 기록할 수 밖에 없었다는 사실이 바로 '용도지역이 바뀌면 기존가치가 낮았을 수록 땅값은 높이 뛴다' 는 원칙을 증명한 셈이다.

정책을 근거로 안정성을 확보하고 신분상승에 기초하여 투자를 추구해야 수익을 극대화 할 수 있다.

누구나 성공투자를 하기 위해 정보와 지식, 그리고 방법을 배우고 익힌다.

그러나 결국 결과를 보면 극소수의 투자자만이 성공한다.

성공하는 상위투자자의 대열에 합류하기 위해서는 지식과 정보로 무장하고 냉철하게 판단해야 한다.

MB정부의 '국토이용 효율화 방안'이 발표되었을 때 모든이의 관심사는 해제지침과 해제대상지 였다.

대선을 앞두고 신정권의 정책에 입각한 투자에 고무된 사람이라면 당선가능성이 있는 대선주자들의 정책향배와 그 핵심을 간파하고 영선반보(領先半步) 해야 한다.

동계올림픽 경기장과 철도, 도로사업. 공공기관 이전하는 혁신도시, 신도시와 보금자리 등 주택공급사업, 지난해 국회를 통과한 미룰 수 없는 각종 SOC 등 건설 관련 공약사업 등 지난 정부에서 발표한 백지화 할 수 없는 수 많은 공약사업과 신 정부가 선택할 공약들 중 옥석을 가려 투자해야 하는 안목이 필요할 것이다.
 

 

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