2011년 4월 경 서울에 사는 K씨는 양평군 개군면에 사놓은 자신의 임야에 "누군가 묘지를 설치하고 있으니 빨리 와보라" 는 현지 주민의 연락을 받고 화들짝 놀라 한걸음에 달려갔다. 아니나 다를까 얼굴도 모르는 사람이 자신의 임야 한 쪽에 포크레인으로 구덩이를 파서 시신을 안치하고 있었다.

K씨가 항의하자 상대방은 자기땅인줄 알았다며 원상복구하고 다른 곳으로 묘를 설치했다.다행히 K씨는 한 해전에 임야를 매입하면서 인근에 사는 원주민과 막걸리를 마시며 농사와 전원주택을 지을 경우 민원발생의 소지가 있는가 등의 대화와 함께 틈틈이 현지에 내려가 임야를 둘러보고 관리하며 지역주민과의 소통에 주의를 기울였기에 이같은 일을 미연에 방지할 수 있었다.

실제로 시골에서는 자신의 땅이라고 방치했다가 이런 유사한 골치아픈 일들이 다반사로 일어난다.

일반적으로 토지는 건물처럼 임대차를 통해 월세를 확보하자는 목적이 아니기 때문에 건물에 대해 하자보수 등의 관리가 필요치 않다고 생각하는 사람이 많다. 아니 관리가 필요하지 않다고 생각한다기 보다 아예 토지의 '최초 매입목적대로의 사용이 의무적이라는 사실에 대해 모르고 있다' 라는 표현이 옳다.

이를테면 농지는 매입 후 직접 경작을 하는 것이 원칙이고, 건축허가를 받은 토지(지목 불문)는 2년 이내에 건축준공을 해야 하며, 임야의 경우 위의 경우와 같이 자신이 모르는 사이 일부를 다른 사람이 묘를 설치하여 분묘기지권이 성립된다던지, 주변 임야가 일정면적 이상을 먼저 개발하여 연접개발제한에 걸리는 경우도 있으며, 매입한 토지의 행정구역이 토지거래허가구역으로 지정되어 매매의 제약을 받는 등 여러 종류의 변수가 작용할 수 있기 때문에 토지를 매입했다면 해당 지자체의 개발계획과 지역 동향을 면밀히 파악하면서 지속적으로 관심을 갖고 관리를 해야 불이익을 받지 않는다.

농지를 매매계약하고 잔금을 치르면서 소유권이전등기를 신청할 때 누구나 농지취득자격증명(이하 농취증)을 제출해야 되는데 농취증에는 농업경영계획서가 첨부되어야 한다. 이 농업경영계획서에는 대상농지의 현황과 경영능력, 노동력 확보방안, 재배 작목 등을 기록해야 하며, 그리하여 등기한 토지를 목적대로의 자경이 안될 시엔 강제처분명령을 받고, 이후에도 처분하거나 농사를 짓지 않으면 공시지가의 20%에 해당하는 과태료(이행강제금)가 연 단위로 처분 때 까지 계속 부과된다. 또한, 보기 흉하게 방치된 모든 토지는 사람의 손때가 묻은 관리된 토지에 비해 매매시에도 제값을 받지 못하는건 당연한 이치이다.

관리를 해야하는 이유는 또 있다.
방치해 둔 휴경지는 주변 농사꾼들의 경작지로도 사용될 수 있는데, 예를 들어 내 땅(농지)에 모르는 사람이 나무나 인삼같은 다년생식(작)물을 심었을 경우 지상권으로 인정이 된다는 점이다. 일단 심어 놓으면 소유주라 하더라도 함부로 캐낼 수 없다(민법 제256조 부동산에의 부합). 설사 소송의 판결로 작물(수목 등)의 소유권을 확보하더라도 그 얼마나 피곤한 일인가.

관리를 통해 불상사를 미연에 방지하는 것만이 가장 좋은 방법이다.

토지를 관리해야하는 명백한 이유에 대해 정리하면,
1. 토지이용의무의 목적완성(외부 간섭 회피)
2. 온전한 권원의 확보(타인의 점유를 방어하는 재산권 확립)
3. 토지의 가치 증대
4. 적정 매매시기 포착으로 수익 극대화

토지관리의 효과적인 방법을 요약하면,
1. 농지는 개인간의 임대차가 법적으로 허용되지 않으므로 농지은행을 통한 '농지임대수탁 계약체결' 로 자경의무를 해결할 것(1,000㎡ 미만의 농지는 주말체험영농의 목적이므로 불필요).

2. 농지은행과 임대차계약한 경작자(현지 농민)와 원만한 유대관계를 유지할 것(경작 이외의 현지 동향 등을 파악).

3. 농지(전, 답, 과수원과 다른 지목이라도 3년 이상 농지로 경작한 사실이 인정되는 현실지목이 농지인 지목)는 농지전용과는 달리 농지보전부담금 부과없이 농지개량사업으로 농업적 생산성을 향상시키고 형상을 변경하여 보다 효과적으로 관리 및 가치증대. 농지개량이란 오래된 토질을 좋은 토질로 개선시키는 토양개량과 다른 흙으로 덮는 객토, 낮은 지대를 높이는 성토, 낮추는 절토 등 다양한 방법으로 농지의 질을 향상시킬 수 있다. 통상 농지의 가치는 과수원>전>답의 순으로 가치를 평가할 수 있다.

4. 임야는 계약시 필지매매가 아닌 수량매매로 하여 정확한 면적에 의한 대금을 지불하고 잔금 전에 경계측량으로 주위토지와의 경계를 분명히 할 것(상린권). 대부분 농지보다 면적이 넓은 임야는 활용도에 따라 그 가치가 천차만별이다. 나무가 자생하는 임야는 보유에만 목적을 두지 말고 해당 지역의 기후와 풍토 등을 연구하여 토임으로의 등록전환과 수목갱신으로 돈이 되는 나무를 재배하고 지자체의 개발계획과 착공시기, 지가변화 등을 수시로 파악하고 주변환경변화를 예의주시 할 것.

농지처럼 경작의무가 없다 해서 방치해 두지 말고 활용가치를 연구해서 지속적으로 가꾸어 나간다면
28가지 지목의 종류 중 낮은 평가를 받는 임야의 잠재가치를 효과적으로 증가시킬 수 있을 것이다.

이외에도 용도와 지목을 불문하고 토지소재지의 건축허가 현황(건축사업의 종류 등 통계연보의 주택/토지 허가현황)도 1년 단위로 확인해 두고 토지를 찾는 개발업자의 성향을 분석해서 수요를 예측하는 것도 염두에 두는게 좋다.

상속/증여로 얻은 무상토지가 아니라면 자신의 목적에 맞는 최적의 입지와 용도의 토지를 찾는 일이 중요 하겠지만 이미 소유한 토지라면 지금부터라도 관리의 중요성을 깨닫고 다시 한번 검토할 필요가 있다.
[고정민 기자 / goldmt1179@knongnews.com]